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深圳二手房交易量重新站上6万套关口,楼市新政后连现香港澳门六开彩开奖网站下载5个“日光盘”

原创 深圳二手房交易量重新站上6万套关口,楼市新政后连现香港澳门六开彩开奖网站下载5个“日光盘”

【编者按】2024年,中央通过优化税费政策、降低首付比例和利率等手段,明确释放了楼市“止跌回稳”的决心。一线城市作为全国楼市的风向标,其市场表现尤为引人注目。

数据显示,深圳二手房全年录得量同比增长近六成,重新站上六万套关口,创下近四年的最高值;同时,新房市场也在第四季度实现交易量大幅攀升,全年成交约3.8万套,创下近三年新高。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,2024年从年头至年尾,深圳房地产政策一直保持着持续宽松的态势,延续了2023年四季度以来的调控方向,符合业内对于2024年的展望。而2024年度出台的房地产优化政策的力度又高于预期,特别是9月底提出的“要促进房地产市场止跌回稳”,使得四季度商品房交易量迅速冲上年度高位,带来翘尾行情。

全年二手房录得量重新站上6万套关口

深圳乐有家经纪人蔡鑫涛用“欲扬先抑”来形容2024年的深圳楼市。

根据深圳房地产中介协会统计,2024年全年,深圳二手房录得(录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据)66880套,对比2023年的42574套大幅增长57.1%,为近4年的最高值。

从网签数据而言,2024年深圳二手住宅网签54487套,同比上涨66%,也是近4年的最高点,远超2021年。

蔡鑫涛指出,深圳“9·29”楼市新政叠加国庆假期效应,使得2024年10月的二手房成交量直接翻倍,并在后续月份持续攀升。这一变化给市场注入了一剂强心针,成交价也随之显著回稳。

从数据上来看,2024年前9个月,深圳二手房月均录得量为4525套,至第四季度,月均录得量近乎翻倍至8718套。其中,2024年12月,深圳全市二手房录得9115套,环比增长3.9%,同比增长108.3%,创近47个月以来新高。

蔡鑫涛指出,“深圳市场对政策反应极为敏感。新政出台后,市场预期迅速转变,二手房成交量价齐升。尽管从一整年的维度来看,整体仍是以价换量的格局,但年底与年初相比,成交价格正逐步修复。”

乐有家研究中心数据显示,2024年7月,深圳二手成交均价一度跌破“6字头”,但10月价格上涨7%回到“6字头”,四季度稳定在6.3万元/平方米左右。

蔡鑫涛所在的福田区是深圳的中心城区,其提到,“我们片区相对成熟,主要以二手房市场为主。新政出台前,该片区成交周期较长,买卖双方处于博弈状态。新政出台后,市场预期改善,对于优质房源,成交周期明显缩短,价格也有所回稳。而对于一些老旧、格局不佳的房源,虽然价格并未出现上涨,但新政也带来了一定的出售窗口期。”

新房住宅成交同比增两成,为近3年最高点

2024年深圳新房市场虽然经历了低谷,但在新政作用下,全年预售新房成交稳健上涨,达到43779套。其中住宅成交量尤为突出,共计成交37972套,同比增长20.1%,创下近3年新高。

根据深圳中原研究中心数据,去年新房成交高峰主要集中于第四季度,占比接近全年总量的一半,其中2024年11月份成交量为近46个月以来最高值。

深圳中原地产一经纪人表示,2024年深圳先后出台了10余次政策,调控力度是近年来之最。“每一次政策落地,对市场都有一定利好。2月、5月、9月深圳都出台了楼市松绑政策,新房项目带看量有明显的起色。”

其中,2024年9月份出台的政策被认为对市场的作用最为显著。

上述经纪人提到,2024年全年,深圳新房共诞生了6个日光盘,其中海德园于2024年7月开盘,其余5个新房项目均是“9·29”楼市新政后出现的“日光盘”。

公开信息显示,2024年9月29日晚间,深圳市官宣系列楼市新政,自10月1日起,明确优化分区住房限购政策,取消商品住房和商务公寓转让限制,优化价格备案流程,调整个人转让住房增值税征免年限,优化个人住房贷款政策。政策调整后,深圳明确取消非核心区限购措施,核心区只保留1年社保或个税,购房门槛大大降低;增值税征免年限由5年调整到2年。

得益于新政实施,2024年下半年新房成交量增长明显,库存压力也得到一定程度缓解。据深圳中原研究中心数据,截至2024年12月末,深圳新房住宅存量为398.9万平方米,去化时间约为12.28个月,年末新房住宅存量及去化时间均为近3年来最低。

有开发商营销人员表示,新政后市场活跃度提升,但年末开发商冲业绩以及回笼资金需求下,深圳关外的新房项目均保持了一定的折扣力度。

改善型需求占比提升明显

从购房需求来看,无论是二手房还是新房,改善型住房需求占比均提升明显。

这背后也得益于政策的落地。2024年11月,深圳全面取消普通住房标准再为市场添上一把火,与之挂钩的住房交易税负迎来大幅降低。

蔡鑫涛提到,以往豪宅面临的高额增值税在新政后得到了减免,实实在在地降低了买家的现金成本,因此,改善型住房的交易活跃度明显提升。深圳房地产中介协会数据显示,2024年12月,二手房市场成交面积大于90平方米的房源占比较11月大幅提升6.3个百分点。

从新房市场而言,改善户型也占据市场主导。机构监测数据显示,随着“7090政策”的取消,未来改善户型占比有望持续上升。2024年,深圳90-144平方米面积段成交占比55.9%,稳居各户型需求第一。

蔡鑫涛在接受采访时提及,其个人业绩在2024年前9个月主要聚焦于刚需置业客户,因为价格下行对刚需客户来说是一个较好的入手时机。新政出台后,其连续成交了两套3000多万元的新房,显示出改善型客户对市场政策的敏感程度以及对市场的认可。

值得一提的是,2024年的深圳楼市还出现了一个积极的信号,即二手房重新开始占据主导地位。

机构数据显示,2021年-2022年,深圳楼市交易量以新房为主,占比在六成左右;2023年,一二手成交占比五五分,二手略微高2个百分点。到了2024年,二手楼市终于重回市场主导地位,一手住宅网签占41%,二手住宅网签占59%。一二手成交占比接近4:6。

蔡鑫涛认为,这一变化表明,买家和卖家对市场的预期已经调整到更为合理的状态,买家愿意入手,而卖家也接受了当前的市场价格。这是一个重要的转折点,意味着市场正在向更为稳健的方向发展。

展望2025年,何倩茹认为,房地产市场政策环境将保持宽松态势,在经济环境稳步向好的情况下,房地产市场还将有零星的优化政策出台,但力度将不及2024年。其预计,2025年各能级城市房地产市场分化仍存,但一线城市及强二线城市的交易量有望率先企稳。因此预计深圳2025年商品住宅的成交量大概率会与2024年的情况相近,价格则保持稳定,整体呈现出止跌回稳的态势。

  不同城市对个贷率的预警标准并不相同,但多以85%或90%为阈值。以湖南长沙为例,今年4月,长沙住房公积金管理中心发布“商转公”新政,但就在尝试免除居民自筹垫款环节不到两个月,截至6月30日,长沙住房公积金中心个贷率达到了85.99%。当地媒体报道显示,今年7月,长沙对“商转公”业务进行了限流。

  曾刚表示,更加注重做好跨周期和逆周期调节,既需要对短期经济的波动有效的熨平,也要培育长期的新周期的增长动能。总量和结构政策要做好一个平衡,短期的逆周期和长期的跨周期二者之间要有效协同,这在未来一段时间都是一个重点。

  1。打造一流营商环境。率先推进“数字政府”建设,提高政府运行效能,推进服务数字化、规范化、智能化,打造全疆标杆。赋予自贸试验区更大改革自主权,新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团能够下放的经济社会管理权限,凡具有实际需要、符合下放条件的,全部依法下放至自贸试验区。探索实施食品经营许可等“证照同办”。授权自贸试验区对食品相关产品等重要工业品生产许可证采取告知承诺制方式直接受理和审批。探索将农作物种子进出口企业的种子生产经营许可证核发权限下放至新疆省级农业农村部门,同时加强管理,促进种子市场规范有序发展。支持乌鲁木齐建设“丝绸之路经济带法务区”,完善法律服务机制,集聚高素质法律服务人才,积极引进更多有国际影响力的涉外法律服务机构。提升法律服务能力,组建涉外法律专家和律师团队,建立涉外法律服务专家库,开展国际法律及合规培训,提升法治保障水平。

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评论
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